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不動産投資の利回りとは?

利回りは2種類の考え方

利回りには2種類の考え方があります。
利回りは、不動産投資の世界で最も頻繁に使われる指標です。
おおざっぱにいうと、
「その不動産に投資したお金に対して、何%が返ってくるか?」を表す指標です。利回りは、何を計算に含むか、省くかで意味が違ってきます。また、人によって定義が違う場合があることにも注意が必要です。 それぞれ見ていきましょう。

○表面利回り・単純利回り・グロス利回り

呼び方は色々ありますが、これは簡単な利回りで、
家賃収入÷物件価格×100
で計算します。
例えば、1億円で買った不動産から年間1200万円の賃料収入がある場合、

1200÷10000×100=12

この不動産の年間表面利回りは12%ということになります。
ここで注意したいのが、賃料収入の定義です。
表面利回りで使われる賃料収入には、満室時賃料収入と実質賃料収入があるという点です。どちらの意味が一般的かというと、表面利回り使われ方は、売主が買主に「これくらい利回りがあって魅力的ですよ。」という場合くらいしか使い道がないことを考えると、満室時賃料収入の方でしょうか。
別の考え方をすると、満室時賃料収入を知ることは、その不動産の伸びしろを知る上で有効かもしれません。

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○実質利回り・純利回り・ネット利回り・キャップレート・総合還元利回り・FCR

もう1種類の利回りのほうですが、ここでは分子部分にNOIが登場します。
公式は以下の通り。

NOI÷(買値+取引コスト)×100

表面利回りと違い、分子部分にコストの考えを含めたNOIを、分母には買値以外に、その不動産を取得するためにかかったコストを含めます。取得コストとは、印紙税・登記費用・不動産取得税・仲介手数料などです。
表面利回りが実際には使えない指標なのに対し、実質利回りはリアルに利益を追求しています。実質利回りは、それぞれの不動産の収益性を比べるのに便利です。
ここから、最終的な利益を求めるためには、減価償却費と所得税とローン返済額の考えを入れる必要があります。

・新築マンションの場合の不動産投資利回り

不動産投資に限らず、投資を行なう際に気になるのは利回り。
現在、新築マンションでの不動産投資利回りは、4~5%程度が一般的と言われます。
一方、中古マンションの利回りは、数字だけで比べると、新築マンションよりも魅力的ですが、しかし、中古マンションは築年数にも左右されますが、メンテナンスなどで予想外の出費が多いのも事実です。不動産投資をはじめる前には、プロに相談するなど、しっかりチェックしながら選びましょう。

・中古マンションの場合の不動産投資利回り

不動産投資は、利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです。本当に重視しなければならないのは、安定して賃借人を獲得できる物件か否かということです。
不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という魅力的な物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えています。確かに魅力的な利回りの数字ですが、どんなに利回りが高くて、値段が安くても、それは借りる人がいることを前提に考えています。借りる人がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。
家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きいとか、今は空室が少なくても入居者が出た後になかなか埋まらないといった事態に陥っている物件も散見されるので要注意です。
例えば中古物件の中には、後で修繕費負担に悩まされるようになるケースも・・。地方の中古アパートを利回り20%で購入しても、築20年の木造だったため、まもなく、給湯器・エアコン・洗面・キッチン設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も・・。
もし赤水などが出て配管の修繕や交換が必要になると、20%の利回りでも修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。
多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶ方も多いです。

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Last update:2017/8/24