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不動産投資の物件選びのポイント

物件選び

不動産投資は、投資の対象となる不動産を他人に貸して賃料収入を得ること(インカム・ゲイン)や不動産投資物件の、そのものの値上がりを得ること(キャピタル・ゲイン)を目的としているので、したがって、不動産投資を行う際には、物件選びが重要なポイントになってきます。投資をするので、自分が住むわけではないのですが、自分が住むところを選ぶぐらいの心構えで挑みましょう。

物件選びの主なポイント

立地条件
物件選びを行う上で最も重要となってくるのは、物件の立地条件です。通常、物件を借りる側にとって人気が高い場所は、それだけ高い家賃収入が得られるので、収益性が高まることになります。人気があるということは空室のリスクも少なくなります。まずは、投資する対象に左右されますが、地域の主となっている駅からの物件までの時間(不動産広告では、徒歩所要時間を80m=1分で計算)やスーパー、コンビニなどの商業施設、学校、銀行、郵便局といった公共施設の整備がちゃんと整っているかを確認するとよいでしょう。
また、立地条件によって、借り手(入居者)の需要はどういったタイプが多いのかも確認しておく必要があるでしょう。
例としてあげると、マンションなど居住用の物件の場合、一人暮らしをしている人といっても、男性か女性の性別や、社会人なのか学生なのかによっても、建物のグレードや外観、間取りなどに対するニーズが変わってきます。したがって、立地条件に対する借り手のニーズを詳しく知ることが重要になります。併せて、将来の見通しを立てる上で、「人口動態(≒人口の変化)」、地域経済の動向や再開発の計画などをチェックする必要があります。
収支に関連する項目
収入となる家賃の設定によって利回り(※別ページに説明有り)が変わってきてしまいますので、周辺の家賃と比べて相場が適当なのかどうかを調べる必要があります。周辺の家賃相場と比べて高いと、当初は入居したとしてもその後からは、やはり周りの家賃の安い物件に借りてが目を向けてしまい、空室が続くので仕方なく家賃を値下げしなければならなくなり、当初に期待していた利回りが得られなくなってしまうことがあります。
また、中古物件の購入を考えた場合は、空室がある場合には、その空室の期間や家賃の滞納者がいるのかどうか等、入居者の属性については確認しておいた方がよいでしょう。
一方、支出については、物件購入時の諸費用だけではなく、固定資産税・都市計画税、管理費、維持修繕費などの費用が具体的にどれぐらいかかるのか事前に確認しておいた方がよいでしょう。
建物の築年数および管理の状態
古い物件になればなるほど、将来、修繕費用や設備のリニューアルのための費用が多く発生する可能性が高くなります。耐震性もちゃんとクリアしているか確認しておく必要があります。昭和56年に建築基準法が改正され、耐震基準が強化される方向で見直されましたので、それ以前の古い耐震基準の建物については、さらに注意深くチェックをする必要があります。
また、建物は購入した後、そのままほったらかしで良いというわけにはいきません。定期的なメンテナンスが必要になります。エレベーターなどの設備の点検、共用部分(エントランスや廊下)の清掃、警備システムなどがきちんとしているかどうかが具体的なチェックポイントとなります。管理がしっかりしている物件は、当然ですが、心地よく長く住み続けることができます。建物が古くなったとしても、継続的な家賃収入をある程度見込むことができるのです。
新築の場合は、管理の体制や将来の修繕の計画はどう計画されているかどうかを確認しておきましょう。

☆現物不動産投資の場合、投資対象となる不動産物件の情報は、インターネットが普及したとはいえ、大半は不動産会社を介することで得られます。以上のことをふまえた上で、不動産会社と上手に付き合うことが、不動産投資で成功するためのポイントの一つとなるでしょう。

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最終更新日:2016/12/27

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